关于《天门市公示地价体系更新（2023）》

起草情况的说明

天门市中心城区现行基准地价评估时点为2018年6月30日，自2020年1月13日起正式实施，按照国家有关法律规定和自然资源部、湖北省自然资源厅有关工作要求，结合天门市实际，编制《天门市公示地价体系更新（2023）》，以下简称《公示地价》。现将《公示地价》的相关情况说明如下：

一、《公示地价》编制背景

在国土空间规划体系改革、房地产市场环境变化的发展背景下，为落实土地要素市场化配置改革要求，进一步完善全市地价管理体系，通过定期开展公示地价更新工作，保持地价水平的现势性，发挥公示地价在土地市场建设、土地资产权益保护等方面的支撑作用；强化公示地价空间的导向性，发挥地价在土地资源配置和资产经营中的重要作用；加强公示地价政策的适用性，发挥公示地价在推进土地资源集约高效利用中的调控作用。

二、《公示地价》编制依据

《公示地价》编制依据为《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2022〕64号）、《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》（鄂自然资办函〔2023〕47号）、《市自然资源和规划局关于开展全市公示地价更新工作的通知》和《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）等法规政策和技术标准文件。

三、《公示地价》编制思路

一是以规划功能为导向，更新地价空间。落实国土空间规划体系改革要求，对接国土空间总体格局、规划分区更新土地级别，衔接国土空间功能区体系划定地价区片。二是以底价管控为导向，更新地价水平。促进公示地价与“守底线”“稳预期”等要求相适应，在体现地价水平现势性的同时，为培育市场需求、服务产业发展做好支撑。三是以政策调控为导向，更新修正体系，呼应城市功能品质提升和产业转型升级等发展要求，促进地价修正体系与精细化管理需求相适应。

四、《公示地价》起草过程

《天门市公示地价体系更新》纳入市自然资源和规划局2023年重大行政决策事项。为保障工作顺利开展，我局履行了相关编制工作程序。自2023年启动编制工作后，广泛收集基础资料，邀请高校和行业专家提供技术咨询，严格按照国家相关技术标准，结合我市土地市场和地价管理实际形成《公示地价》。在《公示地价》草案形成后，就更新成果召开专家咨询论证会、征求市直有关部门和各区政府意见，召开成果听证会，广泛听取社会各界意见与建议等。

五、《公示地价》主要内容说明

（一）关于《公示地价》更新范围和时点。本次城区、乡镇建设用地基准地价更新范围北边界至环北路以北500米的永久基本农田保护区界线，东北角延伸至沿江高铁天门北站，东边界至天门河、上轮杨林街办界线，西边界至许广高速，南边界至覆盖城镇开发边界范围的南湖大道为界线，本轮级别与基准地价更新范围面积91.92平方公里。乡镇基准地价与上轮相比，面积变化明显，上轮定级范围小于城镇开发边界，结合开发边界和明显地物界线调整级别范围；新增一个岳口化工园，以岳口化工园规划图结合城镇开发边界确定级别范围。城区标定地价将杨林街道办事处纳入城区规划范围，新增1个居住用地标定区域。

基准地价评估基准日设定为2023年6月30日，标定地价评估基准日设定为2023年1月1日。

（二）关于《公示地价》的内涵。

1、本次城区、乡镇建设用地基准地价土地用途划分为商业、住宅、公共服务、工矿四类，主要结果包括级别基准地价以及基准地价修正系数。级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，在设定开发程度和设定平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。商业、住宅、公共服务用地基准地价的表示形式为地面地价，对应最高使用年限分别为40年、70年、50年，设定土地开发程度为六通一平、五通一平，按土地级别差异化设定容积率为1.0-2.0。工矿用地表示形式为地面地价，最高使用年限为50年,设定土地开发程度为五通一平，设定容积率为1.0。

2、国有农用地基准地价土地权利状况为农用地承包经营权，土地权利年期为30年，耕作制度为水田、旱地，种植小麦-中稻，一年两熟。

（三）关于《公示地价》的测算。按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）要求，以商服繁华程度、基础设施完善度、公用设施完备度、道路通达度、公共交通便捷度、对外交通便利度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、景观条件优劣度、人口密度、规划影响度等划分土地级别（区片），以土地收储、土地出让、地价监测、房屋出售、出租等价格样点测算土地价格，并结合政府地价管理需要，综合确定各类型基准地价水平。

关于《公示地价》的主要结果说明。本次更新后城区、乡镇商服、住宅、工矿、公共服务类用地级别为1-4级。更新住宅用地基准地价重点是落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产市场调控要求，在体现市场变化的同时，考虑当前市场预期转弱的实际，预留一定的地价调整空间；更新商业用地基准地价重点基于提振市场、促进商业发展的角度，适当调整地价水平，提高市场接受度；更新工矿用地基准地价基于支撑工业经济高质量发展的角度，着重优化工业园区价格；更新公服用地基准地价主要是保障城市配套服务、激励公服用地有偿使用。在基准地价修正体系方面更新完善了用途细分修正、区域因素修正、个别因素修正三个方面的内容，在促进产业发展、优化民生保障、推进绿色发展等方面加强地价支撑。